Le bail emphytéotique administratif

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À quoi sert le BEA ? Le bail emphytéotique administratif permet à une collectivité propriétaire d’un immeuble de le louer à un tiers pour y construire un ouvrage et l’utiliser pendant le bail, sans assumer le coût financier du terrain. À l’issue, l’ouvrage devient la propriété de la ville, sans indemnité.

 

Article L 1311-2 - Code général des collectivités territoriales :

« Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique prévu à l’article L 451-1 du Code rural, en vue de l’accomplissement, pour le compte de la collectivité, d’une mission de service public ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence(…). Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif. »

 

Comment calculer le loyer du BEA  ?

Il n’y a pas de texte d’application ; la jurisprudence a défini que le principe de la libre fixation de loyer est tempéré par l’obligation pour la collectivité de ne pas concéder d’avantages exorbitants à une société, et de ne pas mettre gratuitement à disposition de tiers des équipements financés par la collectivité. Généralement, les loyers sont fixés aux alentours de 5 % de la valeur des terrains, qui est indexée selon l’indice du coût de la construction (ICC).

 

Application

Une ville est propriétaire d’une ancienne maternité : terrain de 19 500 m², bâti de 7 000 m².

Une société a un projet de transformation du site en « village de vacances », qui permet la revitalisation d’un quartier à l’abandon. Le bâtiment principal sera conservé afin de respecter sa mémoire ; ces 7 000 m² seront réhabilités pour accueillir 137 chambres et 422 lits.

Le montage de l’opération s’appuiera sur un bail emphytéotique administratif de 45 ans. La mission de l’Expert Foncier est le calcul du loyer du BEA.

 

Considérations pour le bailleur

Il est propriétaire d’une ancienne maternité fermée depuis 20 ans, restée en l’état. Pour le changement d’affectation en un complexe « village de vacances », le bâtiment existant est inutilisable et nécessite des travaux extrêmement importants, ce qui justifie la durée de 45 ans du bail.

L’intérêt pour la ville est de devenir propriétaire, sans indemnité, en fin de bail, des constructions et des aménagements qui seront réalisés par un tiers.

 

Considérations pour le preneur

Il a la charge du loyer durant 45 ans et du financement des travaux.

Les prévisionnels de chiffre d’affaires (CA) et résultats établissent un retour sur investissement sur 10 ans, période plus longue que d’habitude pour ce type d’opération (environ 6 ans). Le loyer du BEA devra être moins élevé durant 15 années, pour permettre de payer les annuités de l’emprunt, en gardant un compte d’exploitation normalement équilibré.

 

Coût des travaux de réhabilitation et des aménagements

137 chambres nécessitent normalement 5 000 m² de constructions. Le coût en est de 1 700 €/m², soit 8 500 000 €, en l’espèce, il faut réhabiliter 7 000 m², soit 11 900 000 €.

Ce ratio est supérieur de 40 % au coût d’un projet habituel. Cet écart s’explique par la volonté de réhabiliter les surfaces existantes.

Or les recettes ne seront pas plus élevées que pour un projet neuf de 5 000 m² à construire et 8 500 000 € à investir. Pour l’équilibre, le business plan doit amortir le coût plus élevé de l’investissement initial. En sus, le preneur injectera 3 000 000 € tous les 15 ans, afin de maintenir l’établissement en bon état.

 

Décompte de la charge foncière

La charge foncière est chiffrée à 175 €/m², soit pour 7 000 m² une valeur de 1 225 000 €, qui représente10,29 % du coût du projet de 11 900 000 € à 1 700 €/m². Le loyer est considéré à 4,50 % de ce capital, soit 55 000 €/an. Cette même charge foncière de 1 225 000 € serait de 245 €/m², soit un ratio de 14,41 % pour un projet de 5 000 m² d’un coût de 8 500 000 €.

 

Conclusion

Pour la même capacité de 137 chambres, de par la nécessité de réhabiliter 7 000 m², l’exploitant doit financer et amortir un coût plus important. En conséquence, le loyer sera à 20 000 € durant 15 ans, puis à 55 000 € pour les 30 années suivantes (+ indexation ICC).

 

Recoupement par la méthode hôtelière

Dans le cadre d’un bail commercial, quel serait le loyer pour 137 chambres et quelle part rémunèrerait le foncier ? Le prévisionnel de CA est de 3,9 M€, avec un ratio de 12,50 %, le loyer sera de 487 500 €/an. Pour une incidence foncière de 12,00 %, la part rémunérant le foncier ressort à 58 500 €/an. Ce chiffre est très proche de celui à 55 000 €/an.

 

Bruno CREST, Expert Foncier (13)
Experts Fonciers le mag n° 5 - Septembre 2015