L'évaluation des biens atypiques des collectivités

collectivites, expropriation, amenagement foncier, etude d'impact, evaluation biens atypiques, expert immobilier TÉLÉCHARGER LE NUMÉRO

Jusqu’à une époque récente, l’État et les collectivités avaient tendance à se séparer d’immeubles devenus inutiles dans des conditions financières peu satisfaisantes voire à l’euro symbolique. Cette pratique est désormais abandonnée, et les collectivités cherchent désormais à valoriser au mieux leur cession d’actifs immobiliers en recherchant des acquéreurs potentiels quitte à différer la cession de ces derniers dans le temps.

 

I - Un marché nouveau est apparu

Les collectivités locales, communes, communautés de communes mais aussi les régions et l’État possèdent un actif immobilier digne d’un inventaire à la Prévert.

Les circonstances économiques actuelles et la réduction des dotations nationales aux collectivités territoriales conduit ces dernières à alléger leurs actifs immobiliers.

Les gouvernements successifs ont engagé une refonde complète du patrimoine immobilier de notre pays le conduisant à mettre en vente un grand nombre d’immeubles.

L’Expert Foncier se trouve parfois confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents mettant en échec en tout ou partie les méthodes traditionnelles de l’estimation par comparaison directe, par la capitalisation du revenu ou par la méthode du bilan promoteur.

 

II - Des immeubles spécifiques

Les collectivités sont riches dans leur patrimoine de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché car ce sont généralement des bâtiments utilisés en dehors du contexte d’une véritable économie de marché immobilier.

Il s’agit le plus souvent d’écoles, de centres de vacances, de maisons de retraite, d’anciennes mairies, de prisons, casernes colonies…

Ces constructions sont parfois situées dans des secteurs denses où aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et spécifique des volumes existants.

Le cas le plus délicat est celui d’installations obsolètes et monovalentes comme les stations d’épuration, les usines désaffectées et le plus souvent polluées.

Dans ce cas, la valeur du bien sera appréciée, à dire d’Expert, en fonction de son intérêt patrimonial. C’est là que l’Expert Foncier trouve toute sa place car il devra faire preuve d’imagination et envisager l’utilisation future du bien en prenant en compte les règles d’urbanisme applicables ou susceptibles d’évoluer dans un avenir proche, mais également les dépollutions éventuelles.

Dans certains cas, l’évaluation des biens atypiques peut conduire à des valeurs négatives si l’on considère les coûts de démolition, de mise en sécurité ou les coûts de dépollution (amiante, métaux lourds…).

 

III - Caractéristiques générales des biens atypiques

1) La rareté des acheteurs

Les caractéristiques générales des biens atypiques et leur destination, ainsi que l’utilisation faite par la collectivité font que ces immeubles intéressent en général peu d’amateurs (ancienne église désaffectée utilisée comme dépôt d’archives). Leur état est en général dégradé et des réparations coûteuses sont à envisager.

2) Les raisons de la vente

L’État, comme les collectivités, se sont engagés dans une procédure de rationalisation de leurs actifs immobiliers.

La politique immobilière française conduit à restructurer et à mutualiser ses services en abandonnant des locaux excentrés ou mal adaptés. La Banque de France a opéré de la même manière en resserrant son réseau de succursales. L’évaluation de certains immeubles atypiques qu’elle a mis en vente s’est avérée difficile faute de points de repère sur le marché de l’immobilier. Bien que situées principalement en centre ville, les succursale de la banque sont souvent constituées de vastes bâtiments assortis d’une ou plusieurs salle fortes.

Si certains bâtiments de ce type ont été repris par des établissements bancaires privés, le prix de tels biens dépendait largement du projet des acquéreurs et de leur degré de convertibilité et de rentabilité au regard de ce projet.

Pour les collectivités locales la départementalisation des services d’incendie a conduit à des regroupements induisant des abandons de locaux communaux (casernes de pompiers).

3) La recherche de termes de comparaison

En fonction du type de bien, les éléments de comparaison devront être recherchés sur un territoire étendu (départemental, régional, voire national).

Ces données observées devront être analysées et comparées, avec pondération éventuelle, au bien à expertiser.

4) Les novations dans l’utilisation de l’immeuble

Il s’agit là d’un élément essentiel de l’évaluation du bien atypique. En effet, l’utilisation antérieure du bien dans sa spécificité est un élément de moins value certain, alors que les transformations et les utilisations nouvelles envisagées par l’expert constituent un facteur important de valorisation du bien.

Ainsi, une ancienne chapelle désaffectée située en centre ville peut être reconvertie en lieu d’exposition, médiathèque, bibliothèque…

5) Les potentialités du terrain d’assiette de l’immeuble ou de l’ouvrage

Parfois, le terrain d’assiette de l’immeuble atypique présente un intérêt en raison de sa superficie ou de son emplacement. Ce sera notamment le cas d’une maison de retraite très délabrée mais qui se trouve entourée par un parc bénéficiant d’un zonage intéressant.

La méthode de la récupération foncière peut dès lors s’avérer judicieuse.

Il appartiendra à l’Expert Foncier de préciser la réglementation d’urbanisme en vigueur, la capacité des réseaux existants, mais aussi s’il existe au plan local une demande et des investisseurs en capacité à conduire un projet.

6) Cas de biens spécifiques

Dans le florilège du catalogue des biens spécifiques des collectivités l’on citera deux exemples. Le premier est celui d’un ancien camping municipal abandonné car ne répondant plus aux normes, et obsolète dans sa conception (simples emplacements avec un local sanitaire) mais d’une surface importante et situé à proximité d’une station de sport d’hiver.

L’Expert Foncier pourra alors démontrer qu’un investisseur de mobil homes serait en capacité de reprendre ce site qui bénéficie d’une attractivité commerciale qui ne pouvait être envisagée auparavant (emplacements de caravaneiges par exemple). Le simple changement de destination conduit à revaloriser la valeur du bien.

Le second exemple est constitué par une station d’épuration désaffectée située dans le périmètre éloigné d’une zone d’activités qui tend à s’agrandir et où il existe une pénurie du foncier.

L’Expert Foncier va devoir s’attacher à réfléchir à la transformation du site de la station (remblaiement, dépollution et stabilisation des sols), au coût de ces travaux, et à la valorisation du terrain en vue d’une utilisation dans le cadre de la zone d’activités où une demande existe.

L’évaluation des biens atypiques des collectivités est un exercice ou l’Expert Foncier peut mettre en avant son expérience et sa capacité à analyser le bien dans sa consistance actuelle, mais aussi future, par l’utilisation des capacités de l’immeuble dans une destination qui n’était pas la sienne originellement. Par là même, l’utilisation de la méthode classique de valeur à l’emplacement pour les campings n’est d’aucune utilité. Il en est de même pour la valeur à la chambre d’anciens hôtels ou de cliniques.

En revanche, la connaissance qu’a l’Expert Foncier des valeurs locales du foncier, sa capacité a analyser les potentialités du site concerné, la réflexion qu’il conduit sur les besoins locaux en adéquation avec le bien de la collectivité font de ce dernier l’acteur indispensable de cette mutation.

Bernard CHAUSSADE, Expert Foncier (63)
Experts Fonciers le mag n° 5 - Septembre 2015

 

Un château d'eau reconverti en restaurant panoramique