Expropriation en milieu urbain

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L’expropriation est une procédure administrative et judiciaire permettant, à la collectivité publique ou son délégataire, d’appréhender la propriété d’un bien privé en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général.
Quel que soit le milieu dans lequel s’opère l’éviction, on distingue traditionnellement deux phases en matière d’expropriation qui, dès lors qu’elle est validée, nécessite ensuite l’indemnisation des expropriés.

 

I - Les phases de l’expropriation

1) La phase administrative

Le point de départ, ou l’action, est du ressort du Préfet (ou du Ministre, dans le cas d’un projet d’intérêt national ou de grands ouvrages), lequel prend un arrêté ou un décret déclarant d’utilité publique le projet.

L’enquête parcellaire, qui peut être conduite conjointement à l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, a pour but d’identifier les propriétaires du tènement foncier ou de la propriété concernée par le projet d’expropriation.

À la fin de cette enquête préalable, l’autorité administrative (Préfet notamment) déclare les terrains identifiés, bâtis ou non, comme cessibles au bénéfice de l’autorité expropriante. C’est l’arrêté de cessibilité qui permet ensuite à l’autorité judiciaire de prononcer le transfert de propriété au profit de l’expropriant.

2) La phase judiciaire

Dans le cadre de la procédure, c’est le juge de la juridiction civile, en l’occurrence la juridiction spécialisée, juge de l’expropriation, qui, le moment venu, prononcera l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété des terrains ou propriétés au profit de l’expropriant, et fixera le montant des indemnités de réparation des préjudices subis par les expropriés. Cette date de transfert de propriété est primordiale car elle constitue la date de référence à partir de laquelle sont examinées la qualification et la consistance du bien exproprié.

3) L’indemnisation des expropriés

Le principe est l’indemnisation des préjudices subis par l’exproprié, à savoir la perte du bien qui constitue le préjudice principal, et l’indemnisation de préjudices plus variés, et non limités, que l’on appelle «accessoires». Cette indemnisation, qui complète l’indemnisation principale, dédommage notamment des postes tels que les frais nécessaires à l’acquisition d’un bien équivalent (frais, droits d’enregistrement, honoraires du notaire), des frais de déménagement, ou des frais de clôture lorsque seule une partie d’un bien est expropriée, etc.).

Le préjudice principal, qui se traduit par la perte par l’exproprié de sa propriété, conduit à la nécessaire réparation de ce préjudice par l’expropriant. C’est le juge de l’expropriation qui va fixer l’indemnité principale ainsi que les indemnités accessoires, lequel juge estimera les indemnités en fonction des dispositions du Code de l’expropriation, précisant que l’évaluation d’un bien doit s’effectuer en considération de son usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

Ce magistrat recevra, ainsi que les parties, le mémoire du commissaire du gouvernement, qui est issu de l’administration fiscale, et a pour mission d’évaluer la valeur vénale des biens expropriés.

À partir de l’instant où l’enquête publique est ouverte, l’expropriant doit notifier à l’exproprié ses offres d’indemnisation. À défaut d’accord dans le délai d’un mois, le juge de l’expropriation peut être saisi par la partie la plus diligente, et très généralement par l’expropriant.

 

II - L’intervention de l’Expert Foncier

Sauf cas exceptionnel, il est rare que l’Expert Foncier soit saisi par le juge de l’expropriation, pour l’éclairer sur la valorisation d’un bien, en dépit des possibilités offertes par la Loi, du fait principalement du concours du commissaire du gouvernement en matière estimative.

Dans la pratique, si l’Expert Foncier n’intervient pas préalablement au déclenchement de la procédure d’expropriation par voie amiable à la demande des parties ou de l’une d’entre elles en opposition d’intérêt, il intervient principalement à la demande de l’exproprié, qui lui, ne bénéficie pas de l’assistance des services des Domaines pour l’évaluation, bien qu’il ait la possibilité de recueillir auprès de l’administration des éléments dits de comparaison lui permettant, en théorie, d’assurer sa défense.

Cette intervention de l’Expert Foncier peut s’effectuer avant le début de la procédure, de même qu’en cours de procédure, et avant la fixation de la valeur du bien et des indemnités par le magistrat.

1) L’intervention avant la procédure

L’Expert Foncier dûment mandaté, et investi d’une mission dont les points auront préalablement été définis par son mandant, va, dans un premier temps, appréhender le parcellaire ou la propriété à estimer, avant d’en déterminer la valeur.

a) Le ou les biens à estimer

Ceux-ci peuvent être divers, qu’il s’agisse d’un logement d’habitation, ou toute autre construction, et plus largement tout ce qui peut être en relation avec la propriété foncière d’un tènement foncier ou des droits attachés.

Dans le cadre de sa mission, l’Expert Foncier veillera à appréhender la totalité des biens faisant l’objet du projet d’expropriation, et notera les exclusions impactant la valorisation.

Les biens ou le parcellaire objet du projet d’expropriation devront être visités et/ou « arpentés », pour que l’Expert Foncier ait une parfaite connaissance de sa consistance et soit ainsi à même d’établir un descriptif précis des lieux, y compris de leur environnement proche, cela en retenant les principes édictés par l’article L 13-15 du Code de l’expropriation.

Suite à cet examen sur site, un travail de recherche devra être effectué, tant sur la situation des biens objet de l’expropriation, que sur les plans juridique et administratif.

L’environnement économique sera également explicité de manière à cerner le marché dans lequel s’insère le bien à estimer dans le cadre des dispositions de l’article L 13-15 du

Code de l’expropriation. En effet il s’agira de rechercher comment peut être évalué le bien à la date de référence ; les valeurs postérieures à cette date ne pouvant être retenues.

Le rapport d’activité rédigé ensuite par l’Expert Foncier reprendra et explicitera le travail réalisé.

b) L’estimation

L’estimation s’effectuera au soutien du travail préalablement réalisé qui permettra de déterminer ou de poser les bases d’estimation.

Si différentes techniques peuvent être utilisées, actuellement, seule l’estimation par comparaison est principalement retenue par le juge de l’expropriation.

C’est à défaut d’éléments comparatifs que d’autres techniques estimatives peuvent être accueillies par le magistrat, lesquelles sont plus généralement utilisées par tous les estimateurs fonciers. Ainsi en est-il de la méthode dite « par le revenu », ou la méthode dite du « compte à rebours ou bilan promoteur/aménageur » très connue des opérateurs fonciers.

 

2) L’intervention pendant la procédure

L’intervention de l’Expert Foncier pendant la procédure emprunte le même cheminement que celle s’effectuant avant le déclenchement de la procédure contentieuse, sauf que le temps de mise en œuvre dépend du temps imparti par la procédure en cours.

Les recherches devront être diligentées plus rapidement ainsi que le recueil des données nécessaires à l’approche de la valeur. À cet effet, l’Expert Foncier recherchera des éléments dits de comparaison, consistant en des biens vendus, situés au plus proche des biens expropriés, qu’il aura pris soin de décrire. Ces éléments de comparaison sont à rechercher sur le marché sur lequel est identifié le bien objet de l’expropriation (maison-pavillon, terrain à bâtir, terrain urbanisable, locaux d’activités, bureaux, etc).

Cette recherche d’éléments comparatifs est faite à partir de la connaissance de mutations de biens réalisées sur le territoire où sont situés les biens expropriés, que l’Expert Foncier prendra soin de faire vérifier en demandant la photocopie du titre de propriété auprès des services des hypothèques, permettant ainsi d’étayer son dossier et de valider les éléments de comparaison retenus pour l’évaluation du ou des biens expropriés.

La mission, généralement confiée par l’exproprié, doit également être menée avec le concours du conseil chargé de l’assister dans le cadre de la procédure d’expropriation, à savoir l’Avocat. En partenariat avec ce dernier, l’Expert Foncier pourra utilement examiner les éléments transmis par le biais des mémoires, tant celui de l’expropriant que celui du Commissaire du Gouvernement, et apporter tous éléments d’éclairage, notamment sur la pertinence des éléments de comparaison cités.

Lorsque les conclusions ont été déposées par les parties auprès du tribunal, comprenant notamment le rapport d’expertise, une audience avec transport sur les lieux est alors généralement prévue par le magistrat avant que soit rendu le jugement fixant les indemnités.

La participation de l’Expert Foncier assistant l’Avocat, conseil de la partie expropriée, peut s’avérer utile, en particulier lorsqu’il lui est demandé toutes les précisions techniques sur une spécificité du bien, sur la valorisation retenue, ou sur les éléments de comparaison choisis.

 

Conclusion

Le recours à l’Expert Foncier, au soutien d’une demande d’indemnisation dans le cadre d’une procédure d’expropriation, peut être particulièrement efficace.

Par sa connaissance des marchés et sa technique évaluative, l’Expert Foncier est un partenaire incontournable, pour l’exproprié mais aussi pour le magistrat, voire l’expropriant, pour leur permettre d’appréhender tant la valorisation du bien que les incidences résultant de l’appropriation, et ce, que ce soit préalablement à toute procédure, ou au cours des phases administrative ou judicaire de l’expropriation.

 

Philippe LE HENANFF, Expert Foncier (22)
Experts Fonciers le mag n° 5 - Septembre 2015