France Domaine et les Experts Fonciers : des relations à favoriser

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Présent dans chaque département, France-Domaine délivre des avis de valeur et se prononce sur les conditions financières des transactions immobilières que souhaitent réaliser l’État, les établissements publics et les collectivités locales. 
Sa consultation est gratuite. Ce service des Finances Publiques a pour but d’assurer la transparence des opérations immobilières publiques, à des prix conformes au marché, tout en assurant l’égalité des citoyens devant les acquisitions publiques.

 

I - France-Domaine : un acteur incontournable !

Rattaché à la Direction Départementale des Finances Publiques de chaque département depuis 2009, France-Domaine assure plusieurs types de missions au service de l’État, des établissements publics et des collectivités locales.

Pour le compte de l’État, France-Domaine définit une stratégie immobilière, en valorisant le patrimoine par l’optimisation des ressources, et par la cession d’actifs devenus inutiles ou inadaptés. Il assure également la gestion des successions vacantes et conseille le juge de l’expropriation, en tant que commissaire du gouvernement, dans la fixation des indemnités à verser aux expropriés.

Auprès des collectivités locales, France-Domaine intervient comme un expert, dans l’évaluation de biens susceptibles d’être acquis ou vendus par les collectivités. Les missions d’évaluations immobilières représentent 70 à 80 % de l’activité des inspecteurs de France Domaine.

Ces consultations sont obligatoires dès lors que le montant des acquisitions identifiées est supérieur à 75 000 €, et pour toutes les aliénations réalisées par voie de préemption et d’expropriation. France-Domaine dispose alors d’un mois pour formuler son avis, à compter de la réception de la demande. Après une visite systématique sur les lieux, permettant de prendre connaissance du bien et de ses caractéristiques, l’inspecteur de France-Domaine estime la valeur du bien.

Pour réaliser son évaluation, il dispose d’une application qui recense les mutations enregistrées au service de la publicité foncière. De même, il s’appuie sur les déclarations d’intention d’aliéner (DIA) qui lui sont adressées par chaque collectivité.

Ces données offrent à France-Domaine un référentiel foncier et immobilier complet pour établir par comparaison la valeur vénale d’un bien bâti ou non bâti. S’agissant des indemnités d’éviction qui pourraient être dues à un exploitant, France-Domaine exploite les données comptables transmises par l’agriculteur évincé. En l’absence de données personnelles, il se réfère aux protocoles signés entre les organisations professionnelles agricoles et les représentants des collectivités locales.

 

II - Quelle place pour l’Expert Foncier ?

L’expérience des Experts Fonciers en matière d’évaluation de biens ruraux et d’entreprises agricoles se révèle être précieuse tant pour les inspecteurs France Domaine, que pour l’agriculteur évincé ou pour la collectivité.

Face à des cas de figures particuliers, tels que des biens atypiques ou des cultures spéciales (pépinières, porte graines), l’Expert Foncier pourra offrir une complémentarité à l’évaluateur. Il est, en effet, compétent en matière de calcul d’indemnités agricoles, par l’analyse de la comptabilité et des données de l’entreprise.

Il est donc important d’associer très en amont le savoir-faire de l’Expert Foncier au travail d’évaluation de l’inspecteur France-Domaine, dans le but d’instaurer des échanges techniques et analytiques favorisant un montant d’indemnisation le plus précis possible.

Sur la base de l’estimation transmise par France-Domaine, la collectivité va ensuite engager des pourparlers avec les propriétaires et les exploitants concernés. Mais le propriétaire, parfois éloigné du marché immobilier, des modes de calcul utilisés, se trouve confronté à une offre qu’il peut difficilement contredire, par manque de références et d’éléments techniques.

C’est pourquoi l’appel à un Expert Foncier doit être un réflexe pour l’accompagnement des propriétaires et la recherche d’un accord amiable. Sa connaissance du marché immobilier et son expertise sur des sujets techniques et peu communs seront la garantie d’une juste indemnisation par le porteur de projet public.

 

Georges RIVES, Directeur de l'EPFL Agen Garonne
Experts Fonciers le mag n° 5 - Septembre 2015